伟德app韦德体育bevictor✿ღ。韦德bevictor✿ღ，2025年11月28日✿ღ，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）✿ღ，拟在“基础设施REITs”之外✿ღ，单列“商业不动产REITs”创新项目✿ღ，商业综合体✿ღ、商业零售✿ღ、写字楼✿ღ、酒店等商业物业将被纳入公募REITs投资范围✿ღ。

　　业内人士表示✿ღ，从全球成熟市场发展经验来看✿ღ，商业综合体✿ღ、商业零售✿ღ、写字楼✿ღ、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产✿ღ。我国商业不动产存量规模庞大✿ღ，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求✿ღ。

　　借鉴国际经验并结合我国实际✿ღ，坚持市场化法治化方向✿ღ，适时推出商业不动产REITs✿ღ，可以更好发挥REITs功能作用✿ღ，支持构建房地产发展新模式✿ღ，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效✿ღ。

　　为贯彻落实党中央✿ღ、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求✿ღ，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展✿ღ，丰富资本市场投融资工具✿ღ，支持构建房地产发展新模式✿ღ，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效✿ღ，证监会就推出商业不动产REITs向社会公开征求意见✿ღ。

　　“十五五”规划强调✿ღ，加快构建房地产发展新模式✿ღ。在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来✿ღ，商业不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼的渠道✿ღ，借此实现“投-融-管-退”的良性闭环✿ღ，有助于降低资产负债率✿ღ，优化资本结构✿ღ，缓解流动性压力✿ღ，从高负债✿ღ、高杠杆✿ღ、高周转的开发模式✿ღ，转向长期持有✿ღ、精细化运营管理的存量模式✿ღ，以资本市场服务于实体企业的业务转型✿ღ。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出✿ღ，《征求意见稿》将商业不动产纳入公募REITs投资范围✿ღ，标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步✿ღ。此举将在原有消费基础设施的基础上✿ღ，进一步盘活存量商业资产✿ღ，拓宽商业不动产领域企业的融资渠道✿ღ，同时也为其提供了重要的战略转型升级选项✿ღ。

　　他同时称bevictor伟德官方网站✿ღ，在海外✿ღ，商业不动产是REITs市场占比很高✿ღ、投资者很关注的资产类别✿ღ，此举为市场注入更加多元资产类型✿ღ，有望推动REITs市场生态进一步丰富和成熟✿ღ。

　　北京一家大型基金公司人士称✿ღ，单列商业不动产REITs✿ღ，填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白✿ღ，让REITs市场资产类型从单一稳健型向“稳健+弹性互补”型拓展✿ღ，进一步丰富了市场产品生态✿ღ。

　　对投资者而言✿ღ，商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力✿ღ，不同于基础设施REITs较强的政策属性✿ღ，其市场化特征更突出✿ღ，为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会✿ღ，同时也能吸引保险✿ღ、养老金等长期资金入市✿ღ，优化REITs市场投资者结构✿ღ，提升市场成熟度✿ღ。

　　谈及商业不动产REITs的市场空间✿ღ，多位行业专家认为投资潜力巨大✿ღ，未来有望形成万亿元级别市场✿ღ。

　　朱元伟引用市场统计口径表示✿ღ，参考CBRE等不动产咨询机构的数据✿ღ，在重点城市✿ღ，甲级和优质办公楼的存量规模已达数亿平方米✿ღ。参考戴德梁行数据✿ღ，中国酒店资产存量规模巨大✿ღ，客房总量在1650万～1760万间✿ღ，对应设施数量约32万～35万家✿ღ。戴德梁行报告还指出✿ღ，截至2024年4月✿ღ，建筑总面积在3万平方米以上的零售物业有约7068个✿ღ，总存量约为5.5亿平方米✿ღ。

　　“由此可见✿ღ，经过三四十年的快速发展✿ღ，国内商业不动产体量巨大✿ღ，为REITs和其他资产化工具提供了非常广阔的运用场景✿ღ，具有非常大的发展潜力✿ღ。”朱元伟表示✿ღ。

　　万亿也表示✿ღ，商业不动产REITs是投资人比较喜欢的REITs类别✿ღ，投资潜力巨大✿ღ。国内存量商业物业规模已超数十万亿元✿ღ，若逐步实现化✿ღ，未来有望形成万亿元级市场✿ღ。长期看✿ღ，具备稳定租金收益和改造潜力的资产或更具吸引力✿ღ。

　　先锋瑞驰也表示✿ღ，从目前不动产企业的平均资产负债率看✿ღ，只有先做好存量盘活✿ღ，才能做好增量✿ღ。从供给端看✿ღ，中国商业不动产REITs的市场空间非常大✿ღ；需求端✿ღ，由于我国无风险利率已经降至2%以下✿ღ，投资资金要寻求对应的稳定收益的替代品✿ღ，而REITs正符合这一条件✿ღ，资金端可能形成持续进入的趋势✿ღ。

　　“商业不动产REITs前景广阔✿ღ，是资本市场服务实体经济的重要体现✿ღ。长期来看✿ღ，商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补✿ღ，吸引✿ღ、社保等长期资金入场✿ღ，推动商业地产行业专业化✿ღ、透明化发展破了语文课代表的那层膜✿ღ。”晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣表示✿ღ。

　　有业内人士表示✿ღ，商业不动产REITs的长期发展趋势向好✿ღ，核心支撑来自政策与市场需求的双重推动✿ღ。短期来看✿ღ，市场仍需经历试点－总结－扩容的过程✿ღ，解决资产筛选标准✿ღ、运营监管机制✿ღ、估值体系建设等一系列关键问题✿ღ，待形成可复制的操作模式后✿ღ，规模才会进入加速增长阶段✿ღ。若未来政策进一步优化✿ღ，长期市场规模有望持续突破✿ღ，成为与基础设施REITs并列的重要细分市场✿ღ。

　　近年来✿ღ，REITs市场加速扩容✿ღ，已发行上市近80单基础设施公募REITs✿ღ，发行规模突破2000亿元✿ღ。与此同时✿ღ，资产类型更趋多元化✿ღ，市场流动性及定价效率持续提升✿ღ。

　　业内人士表示✿ღ，未来1—2年✿ღ，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”阶段✿ღ，投资者在配置REITs时✿ღ，应结合对底层资产的认知度bevictor伟德官方网站✿ღ、风险承受能力✿ღ、收益目标及持有周期✿ღ，选择契合自身需求的产品✿ღ。

　　多位业内人士表示✿ღ，REITs市场虽保持稳健发展✿ღ，但在一些关键地方还需要从制度层面创新和优化✿ღ，以进一步激发市场活力✿ღ，增强韧性✿ღ。

　　北京一家大型基金公司表示✿ღ，首先是法律和底层资产的制度补位✿ღ。现在REITs财产的法律独立性尚未明确✿ღ，有些项目存在基金财产和管理人债务捆绑的风险✿ღ，后续需设置专门针对REITs的条款✿ღ，明确基金财产只能用在底层资产运营上✿ღ，不能随便抵押担保✿ღ，资产支持专项计划的破产隔离效果也要更加扎实✿ღ，从法律上保护好投资者的钱破了语文课代表的那层膜✿ღ。其次✿ღ，数据中心产权梳理✿ღ、养老项目集体建设用地如何证券化等新资产的权属问题也需要解决✿ღ，让文化旅游✿ღ、铁路✿ღ、港口等资产顺利进来✿ღ。最后✿ღ，税收和分红机制也需要优化✿ღ，把市场流动性和层级提上去✿ღ，建立长期资金入市机制✿ღ，现在社保✿ღ、等“长钱”虽然能进入REITs✿ღ，但参与度还不够✿ღ。

　　（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣认为✿ღ，目前REITs的底层资产信息披露还存在一些问题✿ღ，租约细节✿ღ、客流数据✿ღ、能耗成本✿ღ、运营整改进展等关键信息披露不充分✿ღ，给投资者评估产品投资价值带来障碍✿ღ。此外✿ღ，多数REITs二级市场交易活跃度较低✿ღ，日均成交额偏小✿ღ，部分标的存在买卖价差较大✿ღ、成交不连续的情况✿ღ，难以满足机构投资者的交易需求✿ღ，制约长期资金入场意愿✿ღ。此外✿ღ，投资者对REITs的属性理解不深✿ღ，多以股票交易思维炒作✿ღ，忽视底层资产现金流稳定性与运营能力的核心价值✿ღ。他认为✿ღ，未来几年✿ღ，随着公募REITs市场扩容✿ღ，产品类型进一步丰富✿ღ，产品对投资者的吸引力有望提升✿ღ。

　　“一是需要提高发行效率✿ღ，增加资产供给✿ღ。目前投资者需求旺盛✿ღ，而发行速度达不到市场预期✿ღ，导致部分投资者为了抢夺份额而打新短炒✿ღ、盲目报高价✿ღ；二是要增加资金✿ღ，除了做大市场规模✿ღ、提高市场深度外✿ღ，还需要借助指数产品和ETF等工具✿ღ，引入更多增量资金✿ღ。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟谈道✿ღ。

　　先锋瑞驰基金也指出✿ღ，随着REITs规模的扩大✿ღ，创设ETF以及其他衍生品的重要性日渐突出✿ღ。在理财市场上✿ღ，ETF产品已深入人心✿ღ，而REITs市场也迫切需要个人投资者进入✿ღ，以进一步扩大资金规模✿ღ，所以✿ღ，可以利用当前ETF市场渗透率的快速提升✿ღ，适时推出此类产品✿ღ。

　　北京一家大型基金公司认为✿ღ，REITs市场将迎来较好发展局面✿ღ，一方面✿ღ，资产类型会更丰富✿ღ，文化旅游✿ღ、养老设施✿ღ、铁路✿ღ、港口等之前的空白领域可能会陆续落地✿ღ，✿ღ、消费基础设施等热门资产也会增加✿ღ，甚至可能尝试跨产业链混装扩募✿ღ；另一方面✿ღ，市场更加理性✿ღ，一级市场询价范围扩大✿ღ，一✿ღ、二级市场的估值差将缩小✿ღ，打新收益有所收敛✿ღ，市场更看重资产的实际运营情况破了语文课代表的那层膜✿ღ，现金流稳定✿ღ、运营状况良好的项目会更受青睐✿ღ。随着长期资金的增加✿ღ，投资者结构优化✿ღ，市场波动也会减小✿ღ，从主要靠政策推动✿ღ，变成政策和市场一起发力bevictor伟德官方网站✿ღ。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示✿ღ，未来值得期待和观察的制度优化包括税收优惠✿ღ、扩募机制细化✿ღ、长线年✿ღ，REITs市场将加速扩容✿ღ，资产类型更趋多元化✿ღ，市场流动性及定价效率有望进一步提升✿ღ。

　　多位业内人士表示✿ღ，对于普通投资者✿ღ，在商业不动产REITs上市初期✿ღ，建议尽量保持谨慎✿ღ，优先配置区位优越✿ღ、运营方经验丰富✿ღ、现金流可预测性强的资产✿ღ。

　　万亿表示✿ღ，一级市场上✿ღ，可关注REITs的类别✿ღ、项目的资产质量和估值✿ღ；二级市场上✿ღ，建议关注运营稳健✿ღ、估值合理的消费基础设施REITs✿ღ、市政工程项目✿ღ，以及聚焦区位优势强破了语文课代表的那层膜✿ღ、现金流稳定的仓储物流✿ღ、产业园区等资产类型✿ღ。

　　先锋瑞驰基金表示✿ღ，未来随着不动产基金条例的落地✿ღ，产权类产品比重将明显提高✿ღ，资产类别也将持续增加✿ღ，市场有望迎来一轮结构性机会✿ღ。而债权性质的收益权类产品✿ღ，由于无风险利率在后期将处于窄幅波动状态✿ღ，所以预计收益空间较为有限✿ღ。产权类资产中破了语文课代表的那层膜✿ღ，具有明显配置性价比的产业园类项目✿ღ，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产破了语文课代表的那层膜✿ღ，或是未来重点配置的方向✿ღ。

　　业内人士提示✿ღ，不同类型的REITs因底层资产属性不同✿ღ，在风险收益特征✿ღ、现金流稳定性✿ღ、行业周期敏感度等方面存在分化✿ღ，投资中要留意甄别✿ღ。

　　李一鸣举例指出✿ღ，基础设施类REITs✿ღ，如交通bevictor伟德官方网站✿ღ、能源✿ღ、产业园等✿ღ，多具备政策支持力度大✿ღ、现金流可预测性强✿ღ、抗周期能力突出的特点✿ღ，收益以稳定分红为主✿ღ，波动相对较低✿ღ；商业不动产REITs则与消费景气度✿ღ、区域经济活力紧密相关✿ღ，受出租率✿ღ、租金水平波动影响更大✿ღ，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs✿ღ，更适合对商业地产运营逻辑有深入理解✿ღ、能承受短期波动的投资者bevictor伟德官方网站✿ღ。

　　盈米东方金匠投顾团队建议✿ღ，投资者在筛选标的时✿ღ，需穿透至底层资产的基本面✿ღ，结合区位✿ღ、运营效率✿ღ、资产属性三大核心要素综合判断✿ღ。可以关注有稳定租金收入的优质写字楼✿ღ，重点关注新经济✿ღ、高景气度行业聚集的区域✿ღ，与消费复苏和文旅产业强相关的酒店资产✿ღ，以及具备强韧现金流的社区型✿ღ、区域性购物中心✿ღ。

　　业内人士表示✿ღ，在商业不动产市场周期底部✿ღ，布局该类资产面临多重挑战✿ღ，预计试点初期将严控资产质量✿ღ，重点关注底层资产现金流与质量✿ღ，专业运营能力是需要关注的核心竞争力✿ღ。

　　先锋瑞驰基金表示✿ღ，对于商业地产来说✿ღ，优质商管✿ღ、优越的地理位置是基准条件✿ღ，对于酒店以及体育场馆等资产而言✿ღ，还要将成本控制以及与消费热点契合能力等其他因素纳入考量✿ღ。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示✿ღ，目前在长三角破了语文课代表的那层膜✿ღ、粤港澳大湾区的多个项目已在推进过程之中✿ღ。他建议重点关注区位优越✿ღ、运营成熟的商业物业✿ღ，优先布局一✿ღ、二线城市核心地段的写字楼和零售物业✿ღ，并通过轻资产管理输出提升资产价值✿ღ。

　　具体到项目筛选标准层面✿ღ，一家大型基金公司相关负责人称✿ღ，在区域选择上✿ღ，会优先聚焦一线及强二线城市的核心商圈或产业集聚度高的区域✿ღ，这类区域商业需求更稳定✿ღ、空置率抗风险能力较强✿ღ、资产增值潜力更好破了语文课代表的那层膜✿ღ。

　　在评估现金流时✿ღ，除了资产当前租金收缴率要达到90%以上✿ღ，还要通过分析近三年租金涨幅✿ღ、租户续约率等运营数据✿ღ，结合区域市场需求预测✿ღ，综合判断现金流的可持续性✿ღ，排除短期收益达标但长期面临空置风险的资产✿ღ，确保底层资产具备稳定收益基础✿ღ。

　　在合作模式上✿ღ，优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作✿ღ，借助合作方的租户资源✿ღ、业态规划能力及合规管理经验✿ღ，提升资产运营效率✿ღ，同时降低产权纠纷✿ღ、运营不合规等潜在风险✿ღ。

　　受线上经济等因素冲击✿ღ，商业综合体✿ღ、商业零售✿ღ、写字楼等面临空置率较高的困扰✿ღ，也为商业不动产REITs试点工作带来一定挑战✿ღ。

　　在万亿看来✿ღ，当前✿ღ，商业不动产总体处于供大于求的周期底部✿ღ，商业不动产REITs的推出为存量资产提供了流动性解决方案✿ღ，是政策应对行业不同周期环境的有力举措✿ღ。

　　他认为✿ღ，商业不动产REITs的核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产✿ღ，并通过专业化运营提升资产效率✿ღ，减小上市后出租率或租金单价恶化造成投资人利益受损的风险✿ღ。

　　上述大型基金公司相关负责人表示✿ღ，商业综合体的高空置率✿ღ，给商业不动产REITs的推进带来挑战✿ღ：第一✿ღ，商业不动产REITs对底层资产的核心要求是持续稳定的现金流✿ღ，但高空置率直接导致物业租金不稳定✿ღ，因此资产甄别难度显著高于基础设施REITs✿ღ；第二✿ღ，从运营管理角度看✿ღ，商业物业运营涉及租户招商✿ღ、租金调整✿ღ、业态优化等环节✿ღ，对基金管理人的主动运营能力要求较高✿ღ；第三✿ღ，从市场认知来看✿ღ，当前行业对商业不动产REITs的估值逻辑尚未形成共识✿ღ，可能引发一级市场定价争议或二级市场交易波动✿ღ。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示✿ღ，受宏观经济增速放缓和局部市场供需关系影响✿ღ，商业不动产面临较大压力✿ღ，投资者应更加审慎地判断和评价项目✿ღ。“商业不动产与经济周期关联度较高✿ღ，成长性和弹性都比较强✿ღ，投资者对此要有清醒的认识✿ღ，做到投资逻辑的自洽✿ღ，避免盲从✿ღ。”

　　（中国）基金研究中心高级 Analyst李一鸣认为✿ღ，商业综合体✿ღ、写字楼的高空置率问题✿ღ，需通过业态调整✿ღ、数字化改造来提升资产效益✿ღ。

　　一家大型基金公司表示✿ღ，与目前的消费基础设施REITs类似✿ღ，商业不动产REITs也需要关注底层资产产生持续✿ღ、稳定现金流的能力✿ღ，资产质量仍是市场和投资者关注的重点✿ღ，专业的运营能力有望成为产品的核心竞争力✿ღ。

　　该机构分析✿ღ，不同位置✿ღ、不同运营方的商业不动产项目bevictor伟德官方网站✿ღ，资产的经营表现可能会有很大差异✿ღ，商业不动产REITs需要严把资产质量✿ღ，试点初期重点关注核心城市核心商圈✿ღ、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业✿ღ，注重底层资产质量和运营能力的核心逻辑仍然不变✿ღ。